Если они не могут вносить арендную плату, многие арендаторы опасаются вступать в переговоры с арендодателями. Не забудьте заверить своих арендаторов в том, что вы цените их бизнес, что вы желаете им успеха, и что вы готовы сотрудничать с ними, способствуя их успеху. Это может помочь арендаторам вступить в переговоры.

Не забудьте регистрировать свои сообщения в письменном виде. Если вы отправляете сообщения по электронной почте, рекомендуется пользоваться функцией подтверждения прочтения сообщений («read receipt»).

Рекомендуется также указывать в отправляемых вами арендатору электронных сообщениях дату и время вашего телефонного звонка и полученный вами ответ (например, тот факт, что вы оставили записанное речевое сообщение, что память для записи речевых сообщений была переполнена и т. п.).

Всегда следует начинать переговоры с того, что вам действительно необходимо — учитывая то, какую поддержку может получить ваше предприятие, а не то, чего, по вашему мнению, могла бы пожелать или рассматривала бы как разумное предложение другая сторона. У другой стороны будет возможность ответить… в этом и заключаются переговоры!

Обсудите с арендодателем свое нынешнее положение и свои планы возобновления деятельности предприятия. Другая сторона пожелает узнать, какие меры вы принимаете для того, чтобы продолжать коммерческую деятельность и добиться успеха в будущем. Кроме того, такие сведения помогут арендодателям в ходе их переговоров с кредиторами.

Вы должны решить, с учетом вашей оценки своего предприятия и уменьшения ваших доходов, сколько вы сможете платить за аренду.

К числу наилучших методов, о которых сообщают другие владельцы предприятий и арендодатели, относится согласование трехмесячной отсрочки платежей — то есть предоставление арендаторам возможности заплатить за три месяца аренды после того, как их предприятия откроются снова.

Некоторые арендодатели, располагающие достаточными финансовыми средствами, допускают бесплатную или удешевленную аренду в течение трех месяцев с последующим погашением задолженности.

Некоторые арендодатели учитывают, что арендаторы не смогут погасить трехмесячную задолженность сразу после того, как их предприятия откроются, и готовы согласовать условия амортизации платежей на протяжении остающегося срока аренды.

Владельцам недвижимости предлагался чрезвычайный заем для малых предприятий (SBA), помогающий производить платежи. В настоящее время средства в рамках этой программы уже полностью распределены, но Конгрессом уже утверждено новое распределение таких средств. Арендодателям рекомендуется обсудить с обслуживающими их банками возможность «быть на очереди» по мере дальнейшего распределения финансовых средств.

Мы продолжаем следить за появлением новых потенциальных ресурсов и публиковать на нашем сайте сведения об изменениях, затрагивающих заинтересованные стороны.

Возможность внесения арендной платы зависит от способности коммерческого предприятия функционировать (продавать). Размер арендной платы в расчете на квадратный фут арендуемой недвижимости зависит от суммы продаж в расчете на квадратный фут. Если объем продаж коммерческих предприятий не возрастет до уровней, наблюдавшихся до начала пандемии, они не смогут вносить арендную плату в том размере, в каком они ее вносили до вступления в силу указа «Оставайтесь дома». И это верно в отношении любых коммерческих предприятий. Учитывая возможный объем продаж по окончании действия моратория, арендодателям следует наблюдать за изменениями объема продаж и учитывать следующие факторы.

• Необходимо поддерживать коммерческое использование недвижимости — пустующие помещения быстро разрушаются, в связи с ними снижается ценность аренды недвижимости и уменьшаются объемы продаж, а это неблагоприятно отражается на общих благополучии и жизнеспособности района, в котором находится недвижимость.
• Рассмотрите возможность замены, на протяжении трех месяцев, регулярных арендных платежей процентными долями объемов продаж, в то же время наблюдая за изменениями объема продаж и согласовывая размер арендной платы с фактическими доходами предприятий.
• Сотрудничайте с арендаторами в том, что относится к изменениям, которые могли бы способствовать соблюдению ими требований по обеспечению безопасности работников и клиентов, позволяющему предприятиям продолжать функционировать.
• До тех пор, пока не будут найдены средства лечения коронавирусной инфекции, вполне вероятно, что предприятиям придется время от времени закрываться во время вспышек инфекции, влияющих на объем продаж. Поэтому гибкие условия соглашений с арендаторами имеют решающее значение.
• Не забывайте — чем больше мы поддерживаем способность коммерческих предприятий снова открываться и продолжать функционировать, тем скорее восстановится экономика.

Так как этот вопрос рассматривается в условиях неопределенной продолжительности периода закрытия предприятий, сведений о наилучших методах преодоления кризиса еще недостаточно — данные о повторном открытии предприятий только начинают поступать из Китая и Европы.

Большинство владельцев недвижимости связываются с кредиторами, чтобы обсудить возможности кредитных послаблений и планов амортизации платежей.

До сих пор такие переговоры велись на индивидуальной основе.

Ниже приводятся примеры наилучших методов, применявшихся владельцами недвижимости.

• Проявляйте инициативу и часто связывайтесь со своими арендаторами. Многие арендаторы испытывают опасения, а иногда не понимают, что арендодатели готовы сотрудничать.
• Сотрудничая с арендаторами, подготовьте план, позволяющий им успешно продолжать коммерческую деятельность так, чтобы они могли вносить арендную плату на протяжении последующих месяцев. Разъяснение такого плана удовлетворительного управления коммерческим пространством, позволяющего извлекать доход в необычно жестких рыночных условиях, будет играть решающую роль в переговорах с кредиторами.
• Сообщайте кредиторам фактические данные и предлагайте им практические решения проблем. Определите, о чем именно вы хотели бы просить кредиторов с учетом своего финансового положения и переговоров с вашими арендаторами.
  • Некоторые кредиторы ведут переговоры о трехмесячной отсрочке платежей и амортизации этих платежей на протяжении срока действия займа или о единовременном погашении задолженности в конце такого срока.
  • Некоторые кредиторы ведут переговоры о трехмесячной выплате только процентных начислений с амортизацией основной суммы займа на протяжении срока действия займа или с единовременной выплатой этой суммы в конце такого срока.

Не забывайте регистрировать все свои сообщения в письменном виде. Если вы отправляете сообщения по электронной почте, рекомендуется пользоваться функцией подтверждения прочтения сообщений («read receipt»).

Рекомендуется также указывать в отправляемых вами арендодателю электронных сообщениях дату и время вашего телефонного звонка и полученный вами ответ (например, тот факт, что вы оставили записанное речевое сообщение, что память для записи речевых сообщений была переполнена и т. п.).

Не забывайте профессионально, четко и фактически регистрировать в письменном виде ваше взаимодействие с арендодателем.

Мораторием на выселение коммерческих предприятий не предусмотрена конкретная документация — в его тексте упоминается лишь «приемлемая документация». В тексте моратория не указывается, что арендодатель несет ответственность за определение «приемлемости» той или иной документации.

В целях, связанных с представлением документации, некоторые арендаторы используют отчеты о прибылях и убытках или налоговые декларации, демонстрирующие изменение размера доходов с 2019 по 2020 гг., а также уменьшение объема продаж, наблюдавшееся в 2020 г.

Подходите к таким переговорам как к продолжающемуся процессу, сосредоточивая внимание на периоде действия указа «Оставайтесь дома». Возможно, что на протяжении периода пандемии арендодатели и арендаторы будут обсуждать и корректировать условия арендных договоров с учетом объемов продаж.

В настоящее время мораторий защищает арендаторов только в течение 90 дней, причем арендная плата за эти 90 дней все еще причитается.

Текст моратория не позволяет четко определить, может ли арендодатель начать процесс выселения сразу по окончании действия моратория даже в том случае, если арендодатель немедленно погасит свою задолженность. Этот юридический вопрос все еще не решен.

На самом деле дальнейшие условия аренды по окончании действия моратория придется согласовывать отдельно в каждом индивидуальном случае. Арендаторы, однако, советуют следующее:

• не заключайте соглашения, предусматривающие увеличение объема ваших финансовых обязательств на протяжении остающегося срока действия арендного договора;
• не соглашайтесь выплачивать задолженность в слишком короткие сроки, так как объем продаж, скорее всего, будет небольшим после отмены указа «Оставайтесь дома»;

так как дата отмены указа «Оставайтесь дома» еще не определена, необходимо, чтобы арендодатели и арендаторы продолжали взаимодействовать постоянно. Важно относиться с уважением к другой стороне и применять положительный подход; на протяжении периода пандемии арендодателям и арендаторам предстоит длительное сотрудничество, и взаимопонимание между ними играет решающую роль.

Наступило беспрецедентное время, и невозможно назвать «правильными» или «неправильными» какие-либо условия начала переговоров или какую-либо запрашиваемую сумму.

Если вы не извлекаете доход, вы можете начать обсуждение с просьбы об уменьшении или отсрочке арендной платы с учетом того, что, по вашему мнению, будет полезно для вашего бизнеса. Например, арендаторы и арендодатели поделились следующими вариантами.

1. Уменьшение всей суммы арендной платы, соглашение об оплате всех налогов на недвижимость, страхования зданий и обслуживания недвижимости (NNN) и соглашение об оплате обслуживания участков общего пользования (CAM) на ежемесячной основе вплоть до открытия закрытых коммерческих предприятий.
2. Уменьшение всей суммы арендной платы, соглашение об оплате всех налогов на недвижимость, страхования зданий и обслуживания недвижимости (NNN) и соглашение об отсрочке оплаты обслуживания участков общего пользования (CAM) на протяжении срока действия моратория на выселение коммерческих предприятий с просьбой о дополнении арендного договора положением о продлении срока аренды на период отсрочки арендной платы.
3. Уменьшение всей суммы арендной платы, соглашение об оплате всех налогов на недвижимость, страхования зданий и обслуживания недвижимости (NNN) и соглашение об отсрочке оплаты обслуживания участков общего пользования (CAM) с амортизацией отсроченных платежей в течение всего остающегося срока действия арендного договора.
4. Уменьшение всей суммы арендной платы, соглашение об оплате всех налогов на недвижимость, страхования зданий и обслуживания недвижимости (NNN) и соглашение об отсрочке оплаты обслуживания участков общего пользования (CAM) с амортизацией отсроченных платежей в течение менее продолжительного срока. (Чем продолжительнее этот срок, тем лучше для арендатора.)

Если ваше предприятие генерирует доход, вы можете согласовать с арендодателем условия внесения частичной арендной платы — той или иной процентной доли поступлений от продаж, генерируемых вашим предприятием в настоящее время.

Оформляйте запросы в письменном виде, принимайте во внимание ситуацию, в которой оказался ваш арендодатель (он может вести сходные переговоры со своими кредиторами) и полагайтесь на факты и цифры, а не на эмоции.

Пока что арендаторы получали от арендодателей самые различные ответы. Некоторые арендодатели предлагают ограниченные или частичные послабления, а некоторые соглашаются на уменьшение всей суммы арендной платы. На самом деле результаты могут быть различными в индивидуальных случаях.

Вступая в переговоры с арендодателем, пожалуйста, не забывайте о консультациях юристов, бухгалтеров и брокеров, которые могли бы вам помочь. Prosper Portland и другие организации предлагают перечни доступных ресурсов — таких, как видеозаписи профессиональных рекомендаций и образцы различных писем.

Нет! Мораторий на выселение никоим образом не освобождает от внесения арендной платы. Арендаторы все еще несут ответственность за оплату аренды, требуемую по их арендным договорам. Поэтому для арендаторов важно открыто и постоянно взаимодействовать с арендодателями и следить за тем, чтобы соглашения, достигнутые ими с арендодателями, были оформлены в письменном виде.

• «Мораторий на выселение коммерческих предприятий», опубликованный 1 апреля 2020 г. губернатором Браун, защищает от выселения арендаторов, потерпевших существенные потери доходов в связи с указом «Оставайтесь дома, спасайте жизни!»
• Указ остается в силе в течение 90 дней после его подписания.
• Арендодателям запрещено взимать сборы за задержку внесения арендной платы на протяжении этого срока.
• Арендная плата, задолженная за этот период, все еще причитается, вместе с дополнительными начислениями, предусмотренными арендными договорами — такими, как плата за коммунальные услуги и налоги (если они взимаются).
• Арендаторы обязаны предъявлять доказательства потери доходов, вызванной государственными ограничениями.